בואו נבהיר דבר אחד: לא כל המכרזים נבראו שווים. לכל פרויקט, לכל מטרה, יש את סוג המכרז שמתאים לו ביותר.

• מכרז פומבי: זירת המסחר הפתוחה. זהו המכרז שרובנו מכירים. “זירת מסחר” גדולה שבה כל מי שרוצה יכול להגיש הצעה. מצוין לפרויקטים פשוטים יחסית, כמו בניית גן שעשועים עירוני. כולם מוזמנים, ההצעות פרוסות על השולחן, והבחירה “קלה” לכאורה. אבל האם היא באמת קלה? האם ההצעה הזולה ביותר היא תמיד הטובה ביותר? לעיתים קרובות, התשובה היא לא.

• מכרז סגור: מועדון האקסקלוסיביות. כאן אנחנו כבר נכנסים לעולם אחר. זהו מכרז שבו רק “שחקנים” נבחרים, בעלי מומחיות ספציפית ומוכחת, מוזמנים להגיש הצעות. חברות טכנולוגיה שבוחרות ספקים למערכת מחשוב מורכבת, למשל, לא יפתחו את זה לכל העולם. הן רוצות את הטובים ביותר, את אלה שיש להם את הידע והניסיון הייחודי. האם אתם במועדון הזה? האם אתם שואפים להיות שם? זה דורש מיצוב, מוניטין, ורקורד מוכח.

• מכרז דו-שלבי: התחכום שבמורכבות. דמיינו שאתם בונים פרויקט ענק, משהו שלא נראה קודם. אתם לא יכולים פשוט לבחור את ההצעה הראשונה שאתם רואים. אתם צריכים זמן לבחון, להבין, לדייק. המכרז הדו-שלבי הוא הפתרון. בשלב הראשון, כולם יכולים להגיש הצעות כלליות, רעיונות ראשוניים. רק אלה שעוברים את הסינון הראשוני, אלה שהראו הבנה ויצירתיות, מוזמנים לשלב השני – שלב הפירוט, שבו בונים את התוכנית המלאה. זהו מכרז שדורש סבלנות, חשיבה אסטרטגית ויכולת להגיש הצעות מנצחות בשני סבבים.

כשמדברים על מכרזים, חשוב להבין שלא כל המכרזים נוצרו שווים. בדומה לעולם הנדל”ן עצמו, גם עולם המכרזים מגוון ומציע מגוון רחב של אפשרויות, כל אחת מותאמת לצרכים ולמטרות ספציפיות.

• מכרז פומבי: זוהי שיטת המכרז הנפוצה ביותר, מעין “זירת מסחר פתוחה”, שבה כל אדם או חברה המעוניינים בכך יכולים להגיש הצעת מחיר. מכרז פומבי מתאים במיוחד כאשר הפרויקט פשוט יחסית ואינו דורש מומחיות מיוחדת.

דוגמה מהשטח: עירייה המעוניינת לבנות גן שעשועים חדש תפרסם מכרז פומבי, המאפשר לכל קבלן גינון להגיש הצעה.

• מכרז סגור: מכרז זה מיועד לקבוצה מצומצמת של קבלנים או ספקים בעלי מומחיות ספציפית. זוהי מעין “שמורת טבע” ייחודית, אליה מוזמנים רק אלו העומדים בקריטריונים מחמירים. שיטה זו מתאימה לפרויקטים מורכבים הדורשים ידע וניסיון ייחודיים.

דוגמה מהשטח: חברה גדולה המעוניינת להקים מערכת מחשוב חדשה תפנה למספר חברות טכנולוגיה מובילות ותזמין אותן להשתתף במכרז סגור.

• מכרז דו-שלבי: שיטה זו משלבת בין שני העולמות, ומאפשרת בחינה מעמיקה של ההצעות בשני שלבים נפרדים. בשלב הראשון, כל המעוניינים יכולים להגיש הצעות כלליות. בשלב השני, מספר מצומצם של מציעים, אלו שעברו את הסינון הראשוני, יוזמנו להגיש הצעות מפורטות. שיטה זו מתאימה במיוחד כאשר הפרויקט מורכב ודורש תכנון מדוקדק.

דוגמה מהשטח: משרד ממשלתי המעוניין לפתח מערכת טכנולוגית חדשה יפרסם מכרז דו-שלבי. בשלב הראשון, חברות יגישו הצעות כלליות. בשלב השני, מספר מצומצם של חברות יוזמנו להגיש הצעות מפורטות הכוללות פתרונות טכנולוגיים ספציפיים.

תשכחו מ”חשמל זמני יקר” או גנרטורים מזהמים. העולם זז קדימה, ואתם איתו.

• קבלנים חכמים – אנרגיה חכמה: במכרז הבא שלכם, דרשו מקבלנים להשתמש בציוד שמונע על ידי אנרגיה מתחדשת. תארו לכם עגורנים שמנצלים את השמש והרוח, במקום לשרוף דיזל. זה לא רק יחסוך לכם כסף (והיום זה כבר אפשרי!), זה גם ימתג את הפרויקט שלכם כפורץ דרך וירוק.
• תחבורה ירוקה – גם באתר: מה עם צוות שמגיע לעבודה ברכבים חשמליים או בתחבורה משותפת? זה אולי נשמע כמו חלום, אבל עם תמריצים נכונים (עמדות טעינה באתר, למשל), זה יכול להפוך למציאות. תחשבו על הדימוי, על החיסכון בדלק, ועל התרומה לסביבה.
• מנהלת אתר שהיא השראה: גם מבני המנהלה הזמניים יכולים להיות מודל לחיקוי. מבנים יבילים מבודדים ברמה גבוהה, עם פאנלים סולאריים וטורבינות רוח קטנות על הגג, יחסכו עשרות אחוזים בחשבון החשמל. ומה לגבי צנרת מים שמוטמנת באדמה כדי לשמור על טמפרטורה נמוכה בקיץ? זה לא רק חסכוני, זה חכם.

חיסכון אנרגטי מציוד וחומרים

בחרו בקבלנים העושים שימוש במקורות אנרגיה חלופיים, כגון אנרגיה סולארית או רוח, על מנת להפחית את עלויות האנרגיה. לדוגמא: עגורנים הפועלים על אנרגיות מתחדשות של רוח ושמש (הרי שהעבודה מתבצעת לרוב ביום) במקום חשמל זמני בתעריף גבוה או גנרטורים על דיזל.

לאלו הטוענים כי הנצילות לטכנולוגיות אלו אינה מספיקה נשיב שניתן להפחית משמעותית את עלויות החשמל אם נרשת את שטח העגורן בפנלים סולארים וטורבינות רוח קטנות.

ניהול אנרגטי לחיסכון מקובל היום גם באמצעות חיסכון בדלק. צוות אתר שמגיע בתחבורה משותפת וברכבים חשמליים והיברידים. זאת ניתן להשיג על ידי תמריצים או ניהול חכם של הקבלן לטווח הארוך. בפרויקט כזה הקבלן יתקין עמדות לטעינת רכבים ואופניים באתר ואף ימתג עצמו באמצעות כך. חשוב להדגיש כי חיסכון אנרגטי כחלק מאג’נדה גלובלית לצמצום פליטות פחמן אינה טרנד חולף אלא דרישה רגולטורית שבשנים הקרובות תהפוך לחובה בכל פרויקט בניה חדש או משופץ. 

חיסכון אנרגטי נוסף ניתן להשגה על ידי הקמת מנהלת אתר המורכבת ממבנים יבילים מבודדים ברמה גבוה עם יחידות מיזוג אויר מפוצלות חסכוניות ופנלים סולריים וטורבינות רוח על הגג. ניתן להציב את המבנים בקומות ומעליהם לפרוס בדים להצללה ומעבר בריזה. מבנים בעלי מעטפת מבודדת ברמה גבוהה, הרבה מעבר לתקן ישראלי 1045, יסייעו לחיסכון של עשרות אחוזים בחשבון החשמל לחימום ולקירור. 

שימוש בסביבת האתר הבניה יכולה לתמרץ את הקבלן לניצול המשאבים הקיימים באתר לחיסכון או ויסות. לדוגמא צנרת מים למבנים היבילים, המותקנת בחוץ ומתחממת בקיץ מעל 40 מעלות. ניתן להתקין אותה בקרקע עד לכניסה למבנה. החפירה תהיה יחסית זולה ולא נדרש לצפות בחומר בידודי אשר יתפרק בחודשים הראשונים.  

• פירוט מדויק עד רמת הבורג האחרון: תקני מכון התקנים הישראלי לא משאירים מקום לספק. החל מהיסודות ועד לגג, כל רכיב, מידה, חומר ואופן ביצוע – הכל מפורט בדקדקנות. זה לא רק “מסמך”, זו מפת דרכים ברורה שמונעת אי-הבנות וטעויות יקרות.
• חישוב כמויות ללא פשרות: מחקרים מראים שטעויות בחישוב כמויות הן זוללות תקציב רציניות. כמאי מומחה יודע לחשב כמויות חומרים בדרך שלא רק חוסכת כסף, אלא גם מונעת בזבוז ועיכובים הנובעים מחוסר בחומרים או עודפים מיותרים.
• אומדן עלויות מדויק להחריד: כמה שווה הפרויקט שלכם באמת? כתב כמויות מקצועי משמש ככלי אומדן עלויות בלתי מתפשר, שמאפשר לכם לקבל החלטות ניהוליות נכונות, לתמחר במדויק ולמנוע הפתעות לא נעימות.

פירוט מדויק של רכיבי הבניין:

דוגמה לכך ניתן למצוא בתקני מכון התקנים הישראלי, המחייבים פירוט מדויק של רכיבי הבניין, החל מהיסודות ועד לגג, תוך ציון מידות מדויקות, חומרים, אופן הביצוע ותקנים רלוונטיים.

חישוב כמויות חומרים:

מחקר שנערך באוניברסיטת תל אביב מצא כי טעויות בחישוב כמויות חומרים עלולות להוביל לעלויות נוספות של עד 10% מעלות הפרויקט. לכן, כמאי מומחה חייב להיות בעל ידע נרחב בחישוב כמויות חומרים, תוך התחשבות במידות במפרטים הטכניים ובשיטות הביצוע.

קביעת עלויות:

דוגמה לכך ניתן למצוא בשיטת “הערכת העלויות באמצעות כתב כמויות”, המבוססת על חישוב מדויק של כמויות החומרים הנדרשים ועל קביעת מחירים סבירים לכל חומר. שיטה זו מאפשרת לקבל הערכה מדויקת יותר של עלויות הפרויקט, ומסייעת בקבלת החלטות ניהוליות נכונות.

טכנולוגיית AI פותחת אפשרויות חדשות בעולם ניהול פרויקטי נדל”ן. באמצעות AI ניתן לנתח כמויות אדירות של נתונים, כגון:

נתוני פרויקטים קודמים: ניתוח נתונים היסטוריים של פרויקטי נדל”ן מאפשר לזהות דפוסים וטרנדים, חיזוי עלויות מדויק יותר, צמצום סיכונים ופיתוח אסטרטגיות ניהול יעילות.

נתוני שוק: ניתוח נתוני שוק נדל”ן, כגון מחירי נכסים, ביקוש והיצע, תחרות ועוד, מסייע ליזמי נדל”ן לקבל החלטות מושכלות בנוגע למיקום הפרויקט, עיצובו, תמחורו ועוד.

נתוני ספקים: ניתוח נתונים של ספקים שונים, כגון ביצועים, אמינות, עלויות ועוד, מאפשר לבחור את הספקים המתאימים ביותר לכל פרויקט ולחסוך בעלויות.

מחקר שנערך על ידי אוניברסיטת סטנפורד מצא כי שימוש ב-AI יכול לחסוך עד 20% מעלויות הפרויקט, תוך צמצום משמעותי של זמני הביצוע.

דוגמה בולטת לשימוש ב-AI בתחום הנדל”ן היא חברת “פרופרטי טק” ישראלית שפיתחה מערכת מבוססת AI המנתחת נתונים היסטוריים של פרויקטי נדל”ן ומנבאת את הסיכוי להצלחת פרויקטים חדשים. המערכת מסייעת ליזמי נדל”ן לקבל החלטות מושכלות יותר בנוגע להשקעותיהם, תוך צמצום משמעותי של הסיכונים.

• האם אי פעם חלמתם על עולם שבו אין מקום לתרמיות, לזיופים או לטעויות מיותרות בעסקאות נדל”ן? בלוקצ’יין הופכת את זה למציאות. הטכנולוגיה, שהפכה את המטבעות הדיגיטליים למה שהם, יוצרת יומן פעולות מבוזר ובלתי ניתן לשינוי. כל צעד, כל הסכם, כל תשלום – מתועדים באופן שקוף ומוגן.

  היתרון? שקיפות ואמינות חסרות תקדים. הסיכון להונאות וטעויות יורד כמעט לאפס, וכל המעורבים בפרויקט יכולים לסמוך על המידע הקיים.

• תחרות אמיתית: קבלו הצעות מחיר שיגרמו לכם לחייך. כשאתם מנהלים מכרז תחרותי, אתם מבטיחים שאתם מקבלים את המחיר הטוב ביותר בשוק.
• הקבלן הנכון: בחרו את השותף המושלם שיגשים את החזון שלכם, בזמן ובתקציב.
• שליטה מלאה: עשו סדר בבלאגן. תהליך מבוקר ומסודר משמעותו פחות הפתעות ופחות כאבי ראש.